税理士・FPのための不動産活用の税務

2004年6月2日発売
著者　税理士　三輪　厚二
判型　A5判196頁
ISBNコード　4-433-22564-9
定価　1,890円
本体　1,800円

概要
■不動産の有効活用に伴う税務を、11のケース事例によりわかりやすく整理・解説。
目次
第１章．不動産活用と借地権課税
はじめに
１.不動産活用と税務
２.借地権課税の概要
３.借地権とは
４.借地権割合とは
５.借地権の設定とは
６.権利金を収受しないと
７.認定課税の概要
８.借地権の取引慣行があるかないか
９.借地権の認定課税がある場合
１０.地主個人に認定課税がない理由
１１.認定課税される権利金の額(法人税)
１２.認定課税される権利金の額(贈与税)
１３.認定課税の考え方
１４.認定課税は本当にあるか
１５.相当の地代と認定課税
１６.相当の地代の届出と改定
１７.自然発生借地権とは
１８.相当の地代を引下げたら
１９.相当の地代を取り止めたら
２０.無償返還の届出とは
２１.無償返還の届出の提出期限
２２.無償返還の届出の意味
２３.地代の認定
２４.使用貸借の取扱い
２５.使用貸借とは
２６.使用貸借の現行の取扱い
２７.使用貸借の従前の取扱いと経過措置
２８.相続時の土地の評価

第２章.不動産活用のパターンと税務
１．駐車場として活用するケース
1.自分の土地を自分が活用するケース
(1)税務上の注意点
①所得税関係
②相続税関係
(2)所得税の所得区分
(3)不動産所得の事業的規模の取扱い
(4)事業的規模とは
(5)不動産所得の収入金額
(6)相続税の効果
①土地の評価
②構築物となる駐車場の評価
③相続税の効果
(7)小規模宅地等の特例の取扱い
①小規模宅地等の特例とは
②取り扱い
2.自分の土地を家族が活用するケース
(1)税務上の注意点
①所得税関係
②相続税関係
(2)家族が活用する場合の所得税上の問題点
(3)所得の帰属は誰？
①資産から生ずる収益の帰属者
②事業から生ずる収益の帰属者
(4)駐車場経営は何所得？
(5)駐車場収入の実質所得者
(6)青空駐車場の場合
①不動産所得となる場合
②事業所得となる場合
(7)堅固な駐車場をする場合
(8)相続税の効果
①駐車場用地の評価単位と評価方法
②駐車場用地の評価
③相続上のメリット
(9)小規模宅地等の特例の取扱い
(10)生計を一にするとは
3.自分の土地を同族会社が活用するケース
(1)税務上の注意点
①所得税関係
②法人税関係
③相続税関係
(2)簡易な駐車場の場合の課税関係
(3)堅固な駐車場を建てたときの課税関係
①賃貸借の場合
イ.地主(自分)に対する課税(所得税)
ｲ.権利金の額が土地の時価の2分の1以下である場合
ﾛ.権利金の額が土地の時価の2分の1を超える場合
ﾊ.課税関係が生じない場合
ﾆ.地代の収受をしない場合
ロ.同族会社に対する課税(法人税)
ｲ.通常の権利金の授受がある場合
ﾛ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で相当の地代の
支払いがある場合
ﾊ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で相当の地代に
満たない地代の授受がある場合
ﾆ.権利金の授受が全くない場合で相当の地代の授受がある場合
ﾎ.権利金の授受が全くない場合で無償返還の届出がある場合
ﾍ.相当の地代の支払いも無償返還の届出もない場合
②使用貸借の場合
イ.地主(自分)に対する課税(所得税)
ロ.同族会社に対する課税(法人税)
(4)給与課税関係
(5)相続税の効果
①土地の評価
イ.簡易な駐車場の場合
ロ.通常の権利金の授受がある、会社に借地権利金の認定課税がされた場合
ハ.相当の地代の支払がある、無償返還の届出がある場合の土地の評価
ニ.賃借権などを設定している場合
②自社株の評価
(6)小規模宅地等の特例の取扱い
２．建物を建築して活用するケース
1.自分の土地に自分が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
①所得税関係
②相続税関係
(2)自分で活用する場合の所得税の取扱い
①家族に給与を支払う場合の所得税の取り扱い
イ.生計を一にしている場合
ロ.生計が別の場合
②不動産所得が赤字となる場合
③同族会社に一括貸しする場合
④同族会社に不動産管理を任せる場合
(3)相続税の効果
①土地の評価
②建物の評価
③建物となる駐車場の評価
④建築資金を借入れる場合、キャッシュで支払う場合
(4)小規模宅地等の取扱い
2.本人の土地に家族が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
①所得税関係
②相続税関係
(2)建物を建てたときの課税関係
①賃貸借である場合
イ.自分に対する課税関係(所得税)
ｲ.権利金の額が土地の時価の2分の1以下である場合
ﾛ.権利金の額が土地の時価の2分の1を超える場合
ﾊ.課税関係が生じない場合
ロ.家族に対する課税(贈与税)
ｲ.通常の権利金の授受がある場合
ﾛ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で、相当の地代の支払いがあるとき
ﾊ.権利金の支払いがない場合で相当の地代の支払いがある場合
ﾆ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で、相当の地代
に満たない地代の支払いがある場合
ﾎ.権利金の支払いがない場合で相当の地代に満たない地代の支払い
がある場合
②使用貸借の場合
イ.自分に対する課税(所得税)
ロ.家族に対する課税(贈与税)
(3)地代の取扱い(所得税)
①生計を一にしている場合
②生計が別の場合
③このケースの場合
(4)相続時の取扱い
①賃貸借の場合
イ.自分の土地(貸宅地)の評価
ｲ.通常の権利金を授受している場合
ﾛ.権利金の授受がない場合で相当の地代を収受している場合
ﾊ.一部権利金の授受がある場合で相当の地代を収受している場合
ﾆ.相当の地代に満たない地代を収受している場合
ロ.家族の借地権の評価
ｲ.通常の権利金を支払っている場合
ﾛ.一部権利金の支払いがある場合で相当の地代の支払がある場合
ﾊ.権利金の支払いがなく相当の地代の支払いがある場合
ﾆ.相当の地代に満たない地代を支払っている場合
②使用貸借の場合
イ.自分の土地の評価
ロ.家族の借地権の評価
(5)相続税の効果
(6)小規模宅地等の特例の取扱い
3.自分の土地に同族会社が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
①所得税関係
②法人税関係
③相続税関係
(2)建物を建てたときの課税関係
①賃貸借の場合
イ.地主(自分)に対する課税(所得税)
ロ.同族会社に対する課税(法人税)
ｲ.通常の権利金の授受がある場合
ﾛ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で相当の地代の
支払いがある場合
ﾊ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で相当の地代に
満たない地代の授受がある場合
ﾆ.権利金の授受が全くない場合で相当の地代の授受がある場合
ﾎ.権利金の授受が全くない場合で無償返還の届出がある場合
ﾍ.相当の地代の支払いも無償返還の届出もない場合
②使用貸借の場合
イ.地主(自分)に対する課税(所得税)
ロ.同族会社に対する課税(法人税)
③自分自身に課税関係が生じる場合、生じない場合
イ.課税関係が生じる場合
ロ.課税関係が生じない場合
④同族会社に課税関係が生じる場合、生じない場合
⑤自分にも同族会社にも課税関係が生じない場合
(3)給与課税関係
(4)相続時の取扱い
①賃貸借の場合
イ.自分の土地の評価
ｲ.通常の権利金を授受している場合
ﾛ.権利金の授受がない場合で相当の地代を収受している場合
ﾊ.一部権利金の授受がある場合で相当の地代を収受している場合
ﾆ.相当の地代に満たない地代を収受している場合
ﾎ.無償返還の届出をしている場合
(5)相続税の効果
①土地の評価
②小規模宅地等の特例の取扱い
4.借地権を設定して第三者が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
(2)建物を建てたときの課税関係
①権利金に対する課税
②臨時所得
(3)相続税の効果
①土地の評価
②小規模宅地等の特例の取扱い
5.定期借地権を設定して第三者が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
(2)所得税の取扱い
①権利金に対する課税
②保証金に対する課税
(3)相続税の効果
①土地の評価
②定期借地権の評価
③預り保証金の評価(債務控除)
6.家族の土地に本人が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
(2)建物を建てたときの課税関係
①賃貸借の場合
イ.家族に対する課税関係
ロ.自分に対する課税関係
②使用貸借の場合
イ.家族に対する課税関係
ロ.自分に対する課税関係
(3)相続時の課税関係
①借地権の評価
イ.賃貸借の場合
ｲ.通常の権利金を支払っている場合
ﾛ.一部権利金の支払いがある場合で相当の地代の支払がある場合
ﾊ.権利金の支払いがなく相当の地代の支払いがある場合
ﾆ.相当の地代に満たない地代を支払っている場合
ロ.使用貸借の場合
②建物の評価
イ.貸家とする場合
ロ.自用にする場合
7.会社の土地に本人が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
(2)建物を建てたときの課税関係
①建物を建てたときの課税関係
イ.同族会社に対する課税関係
ｲ.通常の権利金の授受がある場合
ﾛ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で、相当の地代
の支払いがあるとき
ﾊ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で、相当の地代
に満たない地代の支払いがあるとき
ﾆ.権利金の授受が全くない場合で、相当の地代の支払いがあるとき
ﾎ.権利金の授受が全くない場合で、無償返還の届出があるとき
ﾍ.権利金の授受が全くなく、相当の地代の支払も無償返還の届出も
ないとき
ロ.自分に対する課税関係
ｲ.通常の権利金の支払がある場合
ﾛ.通常の権利金に満たない権利金の支払がある場合で、相当の地代
の支払があるとき
ﾊ.通常の権利金に満たない権利金の支払がある場合で、相当の地代
に満たない地代の支払があるとき
ﾆ.権利金の支払が全くない場合で、相当の地代の支払があるとき
ﾎ.権利金の支払が全くない場合で、無償返還の届出があるとき
ﾍ.権利金の授受が全くなく、相当の地代の支払も無償返還の届出も
ない場合
(3)建物を建てた後の課税関係
①通常の権利金の授受がある場合
②通常の権利金の授受がない場合
(4)相続税の効果
①借地権の評価
イ.通常の権利金を支払っている場合
ロ.一部権利金の支払いがある場合で相当の地代の支払がある場合
ハ.権利金の支払いがなく相当の地代の支払いがある場合
ニ.相当の地代に満たない地代を支払っている場合
ホ.無償返還の届出が提出されている場合
②建物の評価
イ.貸家とする場合
ロ.自用にする場合
8.会社の土地に会社が建物を建築するケース
(1)税務上の注意点
①法人税関係
②相続税関係
(2)会社の株式の評価
①類似業種比準方式とは
②純資産価額方式とは
③評価方式の適用区分
④株式評価上の注意点
(3)建築資金を本人が会社へ貸し付ける場合の相続税の評価
(4)建築資金を本人が会社へ増資する場合の相続税の評価
(5)土地、建物を有する会社の株式を取得する場合の相続税の評価
9.ケース別税効果のまとめ

第３章．不動産譲渡と税務
１.譲渡所得の概要
1.長期と短期の区分
2.分離課税の区分
3.分離課税の計算方式
4.譲渡所得とみなされる場合
5.土地等の譲渡とみなされる株式の譲渡とは
6.譲渡の時期とは
7.譲渡資産のうちに長期保有資産と短期保有資産がある場合
8.譲渡資産の取得時期とは
9.取得費とは
10.償却費の計算
11.譲渡費用
２.土地建物の譲渡課税
1.土地だけを譲渡する場合
2.取得価額が不明のとき(概算取得費)
3.相続した土地等を譲渡する場合
4.土地、建物を一括譲渡する場合
5.みなし譲渡とされる場合(借地権設定時)
6.借地権を譲渡する場合
7.相当の地代を支払っている土地を譲渡する場合
8.地主が借地権を取得し、その後その土地を譲渡する場合
9.借地権者が底地を取得し、その後その土地を譲渡する場合
10.個人と同族会社で譲渡する場合
11.居住用財産を譲渡した場合(軽課税率)
12.居住用財産を譲渡した場合(特別控除)
13.固定資産の交換をする場合
14.譲渡損の取扱い

Ⅲ．不動産贈与と税務
１．一般贈与を活用する場合
1.一般贈与の概要
(1)贈与とは
(2)贈与があったときとは
(3)贈与税の対象となる財産・ならない財産
(4)贈与があったとみなされるとき
(5)贈与税の納税義務と対象財産の範囲
2.贈与税の計算方法
3.贈与税の申告と納税
4.生前贈与分岐点
２.相続時精算課税制度の贈与を活用する場合
1.相続時精算課税制度の概要
(1)相続時精算課税制度とは
(2)適用対象者
(3)年齢は満年齢か
(4)養子の取り扱い
(5)養子縁組を解消した場合
(6)受贈者が贈与者より先に死亡した場合
(7)適用回数
(8)財産の価額
2.相続時精算課税制度における贈与税額の求め方
(1)贈与税額の求め方
(2)手続き
3.相続時の相続税額の求め方
4.贈与した場合の効果
5.活用のポイント
(1)どんな人が使うとよいか
(2)どのように活用するとよいか
(3)どんな財産を贈与するとよいか
6.小規模宅地等の特例との関係
(1)贈与時の取り扱い
(2)相続時の取り扱い　
7.特定事業用資産の特例との関係
(1)贈与時の取り扱い
(2)相続時の取り扱い
8.一般贈与と相続時精算課税制度の贈与の違い
(1)一般贈与と相続時精算課税制度の贈与との相違点
(2)一般贈与と相続時精算課税制度の贈与のメリット、デメリット
３.住宅型精算課税制度の贈与を活用するケース
1.住宅型精算課税制度の概要
(1)住宅型相続時精算課税制度とは
(2)相続時精算課税制度と併用する場合
(3)適用対象者
(4)対象となる住宅
(5)どんな資金を
2.住宅型相続時精算課税制度における贈与税額の求め方
(1)贈与税額の求め方
(2)手続き
3.これまでの住宅等取得資金等の贈与との違い
(1)これまでの住宅取得資金等の取り扱い
(2)住宅取得資金等の贈与との相違点
(3)住宅取得資金等との重複適用
4.金銭の贈与と住宅の贈与
5.一般の贈与との違い
6.特例の活用ポイント
４．贈与税の配偶者控除
1.概要
2.適用要件
3.相続開始前3年以内にされた贈与
4.贈与活用のポイント
５.相続開始前３年以内の贈与の取扱い
1.概要
2.相続時精算課税制度の贈与の場合
3.贈与活用のポイント
６.負担付贈与、低額譲渡の取扱い
1.負担付贈与の取り扱い
(1)概要
(2)預かり保証金の取り扱い
2.低額譲渡の取り扱い
７.贈与と譲渡の違い